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被严重忽略的这一万亿级赛道,即将迎来大爆发!

来源:壹点网 时间:2021-09-10 22:09:37

后房地产时代来临,谁会是这个行业的接棒者?历史早有定数。

 

超越汽车的是汽车自己。大约120年前,燃油车和电动车几乎同时诞生。严格说来,电动车诞生得更早,甚至在最初的市场争夺中,还完胜燃油车。

 

1910年代,美国电动车保有量达到38%,燃油车仅为22%。

 

后面的历史演化,人们已经知道。燃油车和电动车完成了两次历史轮替,燃油车风光了大约100年,电动车的新时代已经拉开了大幕,当下电动车公司的市值仅用了短短数年,就超过了众多老字号传统车企。

 

很多领域都在上演同样的事情,比如很多人都在说超越链家的是链家自己,而我们马上要见证同样的事情在房地产行业发生——

 

超越融创的还会是融创。

 

前者是作为房地产企业的融创,后者则是从事物业服务的融创。

 

苗头已经显现。2021年上半年,融创服务实现营业收入33.2亿元,同比增长85.4%;毛利10.3亿元,同比增长121.5%,归母净利润达到6.1亿元,同比增长154.4%。

 

这里是一片蓝海,也是诸多房企必争的下一个战场。

 

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互联网为什么能引爆中国经济的黄金十年?

 

轻资产、低负债率、现金流稳定,价值创造不依赖资本的投资,而是更多地依赖人力和科技的效率提升,基本不受政策监管和行业周期的影响……

 

仔细想一想,物业服务是不是同样具有这些特征?

 

当 “房住不炒”的时代不可阻挡地降临,物业服务的黄金时代就必然开启。这样的事情在美国、英国、日本早已经发生过。

 

事实上,一个庞大的市场已经呼之欲出了。

 

1、政府采购服务

 

网上曾有一个论调流传甚广:20年后,城市的高层住宅注定将沦为“贫民窟”。

 

事实上,商品房开发近40年,中国当下的老破小区已经不少。由于缺乏资金收缴使用、社区日常维护的长效制度,小区越来越破败。高层建筑更是由于维护成本高,难逃年久失修沦为贫民窟的宿命。

 

但中国的城市不会允许贫民窟的存在。从一些地方的做法来看,未来政府预计会采购更多的环卫、绿化、秩序、管网维护、设施维护等公共城市服务,让公共服务成为常态,让每一个破旧小区都不再是一个孤岛。

 

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而提供这部分服务的公司,就是物业公司。

 

据了解,目前珠海横琴新区就已经采取了这种采购模式。2019年,横琴新区采购的环卫服务金额是8664万,占综合服务总预算的35.65%。

 

在全国范围内,这个体量有多大呢?2019年,全国城乡社区卫生支出2845亿,过去5年复合增速为12.69%。未来五年增速按10%计算,2025年单环卫支出就高达5040亿。

 

物业公司不只能做环卫,城市综合服务的项目都能做,而且效率还比较高。按照35.65%的占比计算,2025年城市综合服务市场规模或将超过1万亿,体量可观。

 

2、基础物业服务

 

我国房地产行业发展突飞猛进,但是物业服务发展明显滞后,市场空间巨大。

 

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先看存量市场。

 

根据人均40平米住房建筑面积,以及9.02亿城镇人口折算,目前存量房面积累计368亿平米。

 

问题是,广义的物业服务不只有住宅服务,还有大规模的非住宅服务,比如学校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园、办公楼、商业物业等等。住宅面积仅占全生态的70%左右。

 

因此简单换算一下,全生态的物业服务面积接近500亿平米,但是中指院的数据显示,2019年全国物业在管面积仅300亿平米,还有近200亿平米的市场拓展空间。

 

按照3.86元/平米/月的平均价格计算,仅待开发的存量基础物业服务规模就超过万亿。

 

再看增量市场方面。

 

根据我国人口发展目标、城市化水平、以及人家居住面积等趋势的发展,银行证券预计,到2030年,我国物业在管面积将高达533亿平米,市场规模高达2.5万亿,除去当下的1.5万亿存量,增量高达万亿。

 

3、增值服务,扩展业务边界,市场空间无限。

 

服务业的核心:体验无极限,服务无边界。

 

能够提升业主居住体验的工作,全都在物业公司的服务范围之内,比如家装、房产经纪、车位代理,以及社区团购、家政服务、家居维修、快递代收、 灯箱广告、充电桩服务等等。

 

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增值服务已经成为优质物业公司业务发展的重要组成部分,据中指院发布的《2019 中国物业服务百强企业研究报告》,2018 年百强物业企业基础物业服务占比80%,增值服务占比20%。

 

更关键的是,增值服务的增速非常快,都是成倍的涨幅。2021年上半年,融创服务的社区生活服务收入增长206.5%,便民服务收入上半年增长超20倍,空间运营服务和美居服务,收入则分别增长了约121.6%和278.7%。

 

所以,未来增值服务业务有望取代基础物业服务,成为物业公司利润的核心来源。

 

庞大的市场空间,遇见转型之际的房企集团,接下来,中国很快会诞生一批超级物业公司,市值超过当下的龙头房企也未可知。

 

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所谓“买房一阵子,物业一辈子”。

  
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